(Portfel Nerd) – Ten rok zapowiada mieszankę dobrych i trudnych wiadomości.
Dobra wiadomość: kupujący będą mieli więcej nieruchomości do wyboru. Ceny domów nie wzrosną. Oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść, ku uldze kupujących i niektórych sprzedających.
Trudna wiadomość: nawet jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie, prawdopodobnie nie spadnie znacząco. Ograniczy to przystępność cenową dla kupujących, a niektórzy właściciele domów będą trzymać swoje domy poza rynkiem, dopóki oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie podwyższone.
Oto ściągawka dotycząca zakupu lub sprzedaży domu w 2025 r. (lub zrobienia obu rzeczy) wraz z poradami odnoszących sukcesy agentów nieruchomości.
Ludzie naprawdę traktują oprocentowanie kredytów hipotecznych
Kupujący mają jedno nadrzędne pytanie na rok 2025: „Czy znajdę dom, na który mnie będzie stać?” W tym jednym czają się trzy inne pytania: Co stanie się z oprocentowaniem kredytów hipotecznych? Co stanie się z cenami domów? Czy znajdę wystarczająco szeroki wybór domów?
Pierwszy, oprocentowanie kredytów hipotecznych: Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych przez większą część 2024 r. utrzymywało się na poziomie powyżej 6,5%, czasami wahając się powyżej 7%. Przez większą część roku prognostycy wyrażali pewność, że w 2025 r. stopy spadną poniżej 6%. Jednak od czasu wyborów prognostycy zaczęli korygować w górę swoje prognozy dotyczące oprocentowania kredytów hipotecznych. Tworzą konsensus, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie powyżej 6% w 2025 roku.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymywało się na poziomie poniżej 5% przez 11 lat, od lutego 2011 r. do kwietnia 2022 r., a nabywcy domów i firmy refinansujące przyzwyczaiły się do przyjaznych stóp procentowych. Ale wkraczamy w coś, co niejeden komentator nazwał „nową normalnością”. Terri Robinson, agentka nieruchomości w Re/Max Distinctive w Ashburn w Wirginii, twierdzi, że kupujący „przyzwyczajają się do nowej normalności w zakresie stóp procentowych i przestali szukać tego 3% jednorożca”.
Ceny powinny wzrosnąć, ale nie o tonę
Jeśli chodzi o ceny domów, mówimy o podaży i popycie. W 2024 r. kupujący szybko składali oferty, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do około 6,25% lub niżej. Popyt osłabł, gdy stopy wzrosły powyżej tego poziomu. Wraz ze wzrostem stóp domy pozostały na rynku. Według Altos Research w pierwszym tygodniu listopada na rynku było o 28% więcej mieszkań niż w tym samym tygodniu rok wcześniej. Wyższe zapasy są korzystne dla kupujących, ponieważ mają więcej nieruchomości do wyboru.
Popyt na mieszkania w dalszym ciągu przewyższa podaż, ale brak równowagi nie jest już tak dotkliwy jak kiedyś. Oznacza to, że ceny domów będą w 2025 r. nadal rosły, ale prawdopodobnie nie tak dużo, zwłaszcza że oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się powyżej 6,25%.
Ceny domów mogą wzrosnąć, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie zauważalnie, gdy kupujący zejdą z boku i zaczną rywalizować między sobą o ograniczoną podaż dostępnych domów.
Niedobór mieszkań może się zmniejszyć
Brak domów można powiązać z kilkoma czynnikami. Po pierwsze, przez ostatnie 18 lat firmy budowlane nie zbudowały wystarczającej liczby domów i mieszkań. Po drugie, wielu właścicieli domów wstrzymuje swoje domy z rynku, ponieważ w latach 2020 i 2021 dokonali refinansowania w postaci kredytów hipotecznych o bardzo niskim oprocentowaniu. Według Urban Institute prawie połowa niespłaconego zadłużenia hipotecznego ma stopę procentową na poziomie 3,5% lub niższą.
Ci właściciele domów wiedzą, że jeśli sprzedają, zapłacą znacznie wyższe odsetki za następny dom. Ta dynamika, tzw blokada stawkijak wynika z dokumentu roboczego opublikowanego w listopadzie przez Krajowe Biuro Badań Ekonomicznych, uniemożliwiło 800 000 właścicieli domów sprzedaż domów w ciągu 15 miesięcy między drugim kwartałem 2022 r. a trzecim kwartałem 2023 r.
Stacy Hennessey, agentka nieruchomości w firmie McEnearney Associates w Falls Church w Wirginii, dostrzega oznaki osłabienia zależności stóp procentowych w miarę upływu czasu. „Ludzie przyzwyczajają się do wyższych stóp procentowych. Ludzie chcą się przeprowadzać” – mówi. „Myślę więc, że ludzie po prostu będą kontynuować swoje plany i zaczną wystawiać swoje domy na rynek”.
Robinson, agent z Ashburn w Wirginii, radzi sprzedawcom, aby mniej myśleli o niskim oprocentowaniu kredytu hipotecznego, z którego rezygnują, a bardziej o kapitał własny zbudowali. Miesięczna opłata za kolejny dom „może być taka sama lub niższa, w zależności od tego, ile posiadasz kapitału własnego i ile z tego chcesz przeznaczyć na budowę następnego domu” – mówi.
Inne czynniki wpływające na rynek mieszkaniowy
Jest zbyt wcześnie, aby zgadywać, jak Polityka administracji Trumpa będzie miało wpływ na mieszkalnictwo w 2025 r. Jest mało prawdopodobne, aby jedna z propozycji, zezwalająca na budowę domów na gruntach będących własnością rządu federalnego, doprowadziła do budowy domów gotowych do zamieszkania do końca 2025 r. Nowe osiedla mieszkaniowe po prostu nie powstają zbudował tak szybko.
Zgodnie z nową zasadą, która weszła w życie w sierpniu, nabywcy domów są teraz odpowiedzialni za ustalanie własnych prowizji agentów. (Wcześniej sprzedawcy decydowali, ile będą zarabiać agenci kupujących). Kupujący mogą poprosić sprzedawców o zapłatę części lub całości prowizji agenta kupującego i często to robią. Czasami jednak kupujący płacą z własnej kieszeni. Agenci twierdzą, że ta polityka stawia kupujących po raz pierwszy w niekorzystnej sytuacji, ponieważ mają oni zwykle mniej oszczędności i majątku.
Rady dla sprzedawców domów
Sprzedawcy domów nadal będzie miał przewagę negocjacyjną nad kupującymi. Jednak od 2021 r. dominacja sprzedawców spadła i muszą oni włożyć dużo pracy, aby skutecznie promować swoje domy. „Przestań myśleć, że masz wszystkie klucze do zamku” – mówi Andy Sachs, pośrednik zarządzający w firmie Around Town Real Estate w Newtown w stanie Connecticut.
Zacznij od okazania wartości, mówi Chuck Vander Stelt, agent nieruchomości w Valparaiso w stanie Indiana. Współpracuj z agentem aukcji, aby ustalić rozsądną cenę i informuj kupujących o aktualizacjach dokonanych w domu.
Nalegaj, aby Twój agent zatrudnił profesjonalnego fotografa, mówi Hennessey, agent w Falls Church w Wirginii, ponieważ kupujący „zobaczą pięć pierwszych zdjęć i jeśli będą świetne, pójdą dalej. Ale jeśli będą kiepskie, nie będą szukać”.
Hennessey ubolewa nad słabą jakością fotografii nieruchomości. „To reklama. To nie jest ujawnienie informacji” – mówi. „Nie musimy widzieć twojej brudnej szafy. Nie musimy widzieć twojej deski sedesowej”.
Rady dla nabywców domów
Z drugiej strony, kupujący powinni najpierw szukać wad zakłócających transakcję, zanim skupią się na urokach domu, twierdzą agenci.
Victoria Ray Henderson, właścicielka i brokerka HomeBuyer Brokerage w Bethesda w stanie Maryland, mówi: „Nie idź po prostu do kuchni i nie pomyśl: «Wow, spójrz na ten granitowy blat!». Wiesz, najpierw musisz obejrzeć kości.
Jeśli dom jest podpiwniczony, „najpierw udaj się bezpośrednio do piwnicy i sprawdź jej stan oraz zapach”. Czy woda dostała się do środka? Czy właściciel podjął kroki, aby zapobiec szkodom spowodowanym przez wodę? Jeśli uznasz, że piwnica jest do zaakceptowania, wejdź po schodach i popatrz na blaty kuchenne.
Ostrożny kupujący idzie jeszcze dalej. Hennessey zaleca, aby kupujący na konkurencyjnych rynkach otrzymali ofertę przedsprzedażową inspekcje w domu. Oznacza to zatrudnienie inspektora ds. domu, który będzie towarzyszył Tobie i Twojemu agentowi podczas wycieczki po domu. Jednogodzinna inspekcja nie będzie tak dogłębna jak trzygodzinna inspekcja po złożeniu oferty, ale wystarczy, aby wykryć coś dużego, na przykład pęknięcie w fundamencie. Nie każdy sprzedawca pozwoli na kontrolę przed złożeniem oferty, „ale zwykle to robi, ponieważ chce oferty bez żadnych warunkow”.
Ostatnia rada pochodzi od Vandera Stelt’a, który zamiast wahania zaleca podjęcie działań. „Idź tam i kup” – mówi. „Przestań patrzeć na stopy procentowe. Jeśli dzisiaj możesz sobie pozwolić na dom, kup go”.
